Una factura de intermediación inmobiliaria es el documento legal que justifica el cobro de la comisión por el asesoramiento en la compraventa o alquiler de un inmueble. Debe incluir siempre el desglose del servicio, el 21% de IVA y, si el cliente es empresa, la retención de IRPF.
¿Qué es y por qué es obligatoria?
El intermediario inmobiliario actúa como puente entre comprador y vendedor. A cambio de su gestión, cobra una comisión.
Esta actividad está sujeta a facturación obligatoria. No basta con un recibo simple; se requiere una factura válida fiscalmente.
El contrato de intermediación define la comisión, pero la factura es la prueba contable y fiscal del cobro.
Datos imprescindibles en el documento
Al igual que cualquier factura B2B o B2C, tu documento debe contener información específica para ser válida ante la AEAT.
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Identificación | Nombre, NIF/CIF y dirección de la agencia y del cliente. |
| Referencia | Número correlativo de factura y fecha de emisión. |
| Concepto | Descripción clara: "Comisión por venta de vivienda en [Dirección]". |
| Importes | Base imponible, cuota de IVA (21%) y total a pagar. |
| IRPF | Retención del 15% (o 7%) si el cliente es empresa o profesional. |
El cálculo de la comisión y los impuestos
La base de la factura suele ser un porcentaje sobre el precio del inmueble o el importe de un mes de alquiler.
El IVA es el 21% (tipo general). No se aplica IVA en operaciones intracomunitarias específicas o extraterritoriales, pero en el mercado nacional siempre se incluye.
El IRPF depende de quién pague:
- Particular: No hay retención de IRPF en la factura.
- Empresa/Profesional: Se aplica el 15% de retención. Si la agencia lleva menos de 3 años de actividad, puede aplicar el 7%.
Ejemplo práctico de cálculo
Imaginemos que vendes una casa por 200.000 €. La comisión pactada es el 3%.
Base imponible: 200.000 € x 3% = 6.000 €.
IVA (21%): 6.000 € x 0,21 = 1.260 €.
Total factura: 7.260 €.
Si el comprador es una empresa, le retienes el 15% de la base (900 €). El importe neto a ingresar sería 6.360 €.
Errores frecuentes que debes evitar
Muchos agentes cometen fallos que pueden generar sanciones o problemas de tesorería.
- Omitir la dirección del inmueble: Es clave para identificar el servicio prestado.
- Confundir base y total: El IRPF se calcula sobre la base imponible, no sobre el total con IVA.
- Aplicar IRPF a particulares: Los clientes personas físicas no soportan retención en la factura.
- No desglosar el IVA: Debe aparecer la cuota de forma separada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo facturar en inglés?
Sí, si tu cliente es extranjero. Asegúrate de mantener los mismos requisitos fiscales (NIF, IVA, etc.) aunque el texto esté en otro idioma.
¿Qué pasa si el cliente no paga?
La factura debe emitirse igualmente al finalizar el servicio. La impagación es un problema de cobro, no de emisión fiscal.
¿Necesito un programa específico?
Puedes usar Excel o Word, pero un software de facturación automatiza el cálculo del IVA e IRPF y evita errores aritméticos.
Conclusión
Emitir una factura de intermediación inmobiliaria correcta es sencillo si sigues la estructura básica: datos claros, comisión calculada, IVA del 21% y retención IRPF si aplica.
Revisa siempre el contrato para confirmar el porcentaje de comisión antes de generar el documento.
